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作者╱黃啟菱
出生在名門世家，卻非嫡系，有時是種枷鎖。大同集團第4代、林挺生二房這脈的林傳捷，將這份老天爺給的考驗，化為成長的養分，帶領新美齊成功轉型。

新美齊的前身是美齊科技，由大同第3代林鎮源的太太溫靜如在1986年創辦，從事顯示器代工。林鎮源是林挺生的二房次子，大同前董事長林蔚山的異母弟弟。林鎮源曾讓虧損10年的華映轉虧為盈，甚至創下每股稅後純益（EPS）7元的紀錄，因為能力好，雖非嫡子，仍受林挺生喜愛，當時外界認為，林挺生的安排應是「大同歸大房，華映歸二房」。
不過，2003年林鎮源卻在林蔚山夫婦強勢介入下，黯然離開華映，只能回家接掌美齊，2010年賣掉顯示器代工業務後，更名新美齊。2013年林鎮源癌逝，長子林傳凱負責新美齊子公司凱銳，聚焦車用電子娛樂系統；次子林傳捷則接下新美齊董座，開始轉攻營建業務。

營收獲利9年新高

去年在營建業績挹注下，新美齊營收61億元、EPS 3.46元，營收、獲利雙創9年來新高，營建業績比重達52%，今年上半年營收較去年同期成長超過1倍。未來新美齊將改掛營建股，凱銳則擬分割上市。
「從小，我就知道，靠自己最實在……。」現年36歲的林傳捷回憶，小時候全家住在鶯歌、華映的工廠附近，「那裡的老鼠跟狗一樣大！當時生活很純樸，搬到台北市來之後，也是住舊公寓，一星期就50塊零用錢，用來搭公車。」
當時，他還不知道，自己家有什麼特別的，只知道爸爸是「做電視機的」。隨著他長大，也漸漸明白這個大家族的糾葛，「我們跟他們（指林蔚山一家），就沒有往來，盡量過好自己的日子，特別是我媽，她在我們小時候，就很拼，美齊是她一手打造出來的。」
溫靜如以身作則，告訴孩子，靠自己最好，也在美齊更名之後，就放手讓兩兄弟決定要做什麼。
「我哥喜歡車，後來就做車子相關的，至於我，主要是想，科技業波動挺大，希望做些產品一時之間賣不掉也睡得著覺的事。」林傳捷說，當時想來想去，符合的只有酒跟不動產，但因為他姑姑林淑明就是葡萄酒商、大同亞瑟頓的負責人，家人勸他賣酒辛苦、傷身，於是林傳捷便決定做房地產。

被傳一案建商落淚

雖然身為名門之後，但「大同」兩個字，對新美齊的轉型反而是阻力。例如，組團隊時，「來應徵的人，都以為我們就是大同的，可以開發祖產，躺著賺，反而很難找好人才。又比方說，要買地時，地主聽說我是大同家的，就想要漲價……，我看了超過100塊土地，才買到第1塊地。」他說。
甚至，銀行評估放款時，以為新美齊是大同的，擔心曝險過高，曾逼得林傳捷發出澄清公告，強調新美齊與大同集團無關。
「找人、買地、規劃、營造發包、銷售……，這中間有太多環節了，我爸爸已經過世了，我媽媽的專長在科技業，我就趕快自己學。」只是，有太多人等著看這位大戶公子的笑話，甚至市場傳言新美齊就是「一案建商」，做一個案子就會跑了，這讓林傳捷壓力很大，曾數次落淚。
先天有「大同枷鎖」，後天時機也不利。新美齊決定切入營建業時，台灣房市已走了10多年的大多頭，景氣達到最高峰後開始反轉向下。
未雨綢繆，他決定理解客戶最深的需求，不怕麻煩的去滿足，用肯做麻煩事，建立起競爭門檻。

建案包租代管完銷

以在台北市信義路捷運東門站旁的建案為例，多數人都認同這裡的房子能保值，但難免擔憂房價已高，增值空間不大。於是，他推出包租代管方案，在客戶買了房子之後，再幫其出租，保證有3%的投報率。
為此，新美齊成立物業管理公司，負責裝潢、招租、現場的營運等等，承租的房客，「只要帶個人衣物就能入住，裡面所有設備一應俱全，甚至會幫房客打掃、洗碗，還會定時補上依雲（evian）礦泉水，就跟住飯店一樣，」他說。
這一招，吸引到想有穩定投報率的置產客，讓建案順利完銷，每坪最高賣到180萬元，是台灣售價最貴的小套房；也吸引到商務租客，去年底完工後，目前出租率也達92%，有6成租客是外商主管，最高租到每坪4100元，也創台灣住宅出租最高價。
不動產開發商公會全國聯合會秘書長于俊明說，多數建商不碰包租代管，因為並非本業，難有規模經濟，且對現金流幫助不大，同業們還是以買地蓋屋賣屋為主，追求高周轉。

二房沒有敗家權利

另有建商直言，「（景氣好時）當時隨便一個案子，都能賺個3、5成，都賺飽了；景氣不好，頂多不賺，打打高爾夫球。包租代管牽涉到屋主、租客，而且要做長期的，誰想做那麼麻煩的事情？」但林傳捷的想法是，他是市場後進者，景氣變動又大，得要想辦法為建案創造價值。新美齊的物管公司，有50多名員工，去年虧損了600多萬元，但他相信，等到案子越來越多之後，就會有規模經濟。
不是只想賺快錢，寧可彎腰賺慢錢，這跟他的特殊出身有關。在獨尊嫡長子的大同集團中，二房這脈的他，並沒有敗家的權利。非嫡系，反而成為他力爭上游的動力。
而能從傳統營建業的製造業思維，轉換至客戶導向的服務業思維，跟他從小受到的家教有關。
「我爸媽從小就很在乎我們有沒有為別人想、有沒有做好細節，到我們長大了，他們還會管！」他舉例，連他出去應酬，「他們都有一套SOP，提醒我點菜要問大家意見、要付錢、不能比別人早喝醉。」
不僅願意做傳統建商不做的事情，有時他甚至不惜白忙一場。例如，新美齊在台北天母有塊土地，去年原本要預售，美國在台協會（AIT）卻突然來接洽，想要買下整棟當官舍，「乍聽是好事，但要為他們量身打造，整棟買的價格11億多，又比零售的價格便宜，如果直接預售給一般買方，我可以多賺2億。」他說。

賣給AIT少賺2億

賣給AIT不僅少賺2億，雙方還針對細節來回討論半年，從結構、機電、房型、裝修、甚至家電，AIT全都管，最後簽約的文件厚達5公分，還派人每天在現場監工。跟他們的交手過程，留美的林傳捷，全都親自參與。
另一家在天母有地的建商曾說，AIT也曾找上他們，但要求東、要求西的，太麻煩了，這生意難做。
AIT的房產顧問、仲量聯行董事總經理趙正義認為，相較其他建商，新美齊更願意創新。林傳捷則將此案視為練兵，「如果連AIT的需求都能滿足，那還有什麼難的呢？」
另一個白忙一場的案例，是在台北西門町旁的都更案，在整合期間，林傳捷常常親自去拜訪地主，包括隆記菜飯等店家都被他說動。最後，整合好100多坪的地，如果他直接賣地，能現賺2億元，如果推出建案，忙了3年之後，也一樣賺2億元。但他的想法是，精華區建案若做好，會是公司重要實績，對品牌大有助益，終究不會白忙一場。
「很多人都想要大獲全勝，例如，要能賺30%的地才買，但我不會，我能賺10%就上！我寧可多做一點工，多打一點小勝仗，累積起來。因為如果要大獲全勝，也可能大輸。」林傳捷說。這位名門之後，正奮力掙脫家族枷鎖，走一條自己的路。

林傳捷小檔案

★現職：新美齊董事長兼總經理
★出生：1983年生
★學歷：加州大學河濱分校企管系
★經歷：花旗私人銀行商務開發，美齊總經理特助、執行副總